不動産取引において、物件の購入者や賃借人に対して重要な情報を伝える「告知義務」は、信頼関係の構築とトラブル防止のために欠かせないものです。
中でも、特殊清掃が行われた物件、たとえば孤独死や事故死、自殺、事件現場など、通常の清掃では対処できないケースに該当する物件については、特に慎重な対応が求められます。
本記事では、特殊清掃と告知義務の関係性を中心に、どのような場合に告知義務が生じるのか等について解説します。
特殊清掃のあった現場に告知義務はある？
特殊清掃が入った＝必ず告知義務があるとは限りませんが、その原因や影響の大きさ、心理的抵抗の程度によっては、告知義務が発生する可能性が高いと考えるべきです。
特殊清掃とは？
特殊清掃とは、孤独死や事故、自殺などでしばらく発見されなかった現場を清掃・消毒・脱臭する専門的な作業です。
遺体の腐敗によって発生する体液や強い臭い、害虫など、普通の掃除では対応できない状況に対処します。
具体的には、
＜主な作業内容＞
・害虫駆除
・除菌
・汚染物の除去
・汚染エリア洗浄
・解体作業
・消臭・脱臭作業
このような作業を行います。
告知義務が「必ずある」とは限らない理由
特殊清掃が行われたからといって、必ずしも告知義務があるとは限りません。
以下のような場合、買主や借主の判断にほとんど影響しないということで、告知義務が不要と判断されることがあります。
・死因が自然死で、すぐに発見され、腐敗が進んでいない
・室内に影響（臭いや体液・血液によるシミなど）が残っていない
・問題なく住める状態に原状回復されている
・近隣や社会に知られていない
一方で、次のような状況だと、心理的瑕疵（かし）「その物件で過去に自殺や事件、事故死などがあったことによって、住む人が不安や嫌悪感を抱くような状態のこと」と判断され、告知義務があると考えられます。
・自殺や事件性のある死が原因
・遺体の発見が遅れて腐敗が進んでいた
・ニュースや近隣に知られている
・臭いやシミなどが完全に除去しきれていない
・借主や買主が聞いたら「気になる」と感じるような内容
つまり、特殊清掃が行われた原因やその後の影響、さらには人によって受ける心理的抵抗の程度によって、告知義務の有無が変わってくるということです。
そのため、不動産オーナーや仲介業者は「念のため告知しておく」姿勢がトラブル回避につながります。明確な線引きが難しい場合は、専門家（弁護士や宅建士）への相談が安心です。
特殊清掃業者が「告知義務」に対してできること
それでは、特殊清掃業者が「告知義務」に対してできることは何かあるのでしょうか？
特殊清掃業者は、自分たちが直接「告知義務」を負うわけではありません。
しかし、物件の持ち主や不動産会社が「このことを伝えるべきかどうか？」（告知が必要かどうか）を判断するための情報を提供することはできます。
具体的には
「作業記録や作業証明書の発行」や「臭気や感染リスクの有無などの説明」
をすることができます。
これらにより、死因や状況を明らかにした上で、消臭や除菌が完了し、生活に支障がない状態であるということが証明できれば、「心理的瑕疵はほぼ解消された」と評価され、告知義務が不要になるかもしれません。
つまり、優良な特殊清掃業者に頼をすることが告知義務の適切な対応につながると言えるのではないでしょうか。
特殊清掃ならクリーンメイトにご依頼ください
本記事では、告知義務が発生するのはどんな時？特殊清掃と告知義務の関係について解説という部分に焦点を当てて解説しました。
【内容まとめ】
・特殊清掃があった物件でも、必ず告知義務があるとは限らない
・心理的瑕疵があると判断される場合は、告知義務が発生する
・不動産オーナーや業者は「念のため告知」する姿勢がトラブル回避につながる
・特殊清掃業者は告知義務を直接負わないが、判断材料の提供ができる
特殊清掃を行う際、まずは故人に対する供養の気持ちを大切にしていただきたいと思っております。
お悩みでしたら、プロである私たち業者にまずはお気軽にご相談くださいませ。
現在悩まれている方にとって本記事の内容がお役に立てれば幸いです。
最後までご覧いただきありがとうございました。
